ВС РФ защитил арендатора, которому не вернули обеспечительный платеж после смены владельца помещения

27.07.2021

Общество арендовало у предпринимателя
помещение, перечислило ему обеспечительный
платеж. Эту недвижимость тот продал компании.
Она заключила с обществом соглашение о
расторжении договора аренды, выплатила ему
отступное.
Тем самым прекратили обязательства по договору
аренды, за исключением, в частности, обязанности
предпринимателя вернуть обеспечительный
платеж.

Эти деньги общество не получило. В суде их
взыскивать с предпринимателя отказались. Он не
является стороной соглашения о расторжении
аренды. Условие о предъявлении претензии к
прежнему арендодателю на предпринимателя не
распространяется.
Тогда общество подало иск к компании. Три
инстанции отказали:
 нет доказательств того, что компании эту
сумму передавали;
 обеспечительный платеж невозвратный;
 общество в соглашении подтвердило, что у
него нет претензий к компании по договору
аренды.
ВС РФ отправил дело на новое рассмотрение. Когда
компания купила помещение, она приобрела все
права и обязанности арендодателя. Тем более в
договоре купли-продажи нет условий, что
предприниматель оставляет обеспечительный
платеж себе или эту сумму не включили в стоимость
недвижимости.
В соглашении компания фактически оформила
уступку обществу требования к прежнему
арендодателю о возврате платежа. Однако суды
уже признали, что к предпринимателю его
предъявить нельзя. В этой ситуации нужно решить,
освободила ли уступка компанию от обязанности
вернуть обеспечительный платеж.
Переход прав и обязанностей арендодателя к
новому собственнику не может ухудшать положение
арендатора и лишать его права на возврат
обеспечительного платежа.
Документ:Определение ВС РФ от 18.06.2021 N 306-
ЭС21-4034